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二手居屋帶動私樓市場

我早前曾思考過居者有其屋的定位,覺得讓居屋經補地價後流入私人樓宇市場並不是一個理想的資助房屋政策。但是起碼新居屋推出時,因為針對資助綠表公屋住戶和經資產審查的低收入白表申請人,總算是協助一些需要協助買樓的人士。近期政府推出五千個配額讓低收入人士免補地價購買二手居屋。雖然是慷慨地用公帑將居屋變為私樓,但仍有資產審查,針對有需要的人。但計劃到了實踐階段,因為市場需求突然增加了,竟然將二手居屋市場價格炒高,再連帶二手私樓市場都受影響,直接化解了政府的壓抑樓價措施。

資助房屋的基本構思是要幫助低收入人士。資產和入息水平不斷被檢討。合資格的人士被認定是沒有足夠的能力買樓。但為何那五千合資格人士可以追逐高樓價呢?另一方面,一手居屋極受歡迎,非常低收入以致沒有收入的人士都踴躍申請。

居屋和私樓掛了鈎,一個假設是居屋價格因免地價而比私樓折讓三成。當私樓價格暴升,居屋水漲船高,其價格亦相應提高。第一個影響是居屋業主更有誘因將居屋補地價後高價出售。第二是新居屋價錢參照私樓市價再折讓三成後對低收入人士來說仍是極高。在現時大家都說私樓價格高得不合理而市民無法負擔時,居屋價格雖有折讓但對低收入人士仍是不能負擔。居屋是資助低收入人士置業這個政策已是形同虛設。

但當有新居屋推出時,申請人數仍是超額數十倍。是否資產入息水平有問題,還是審查機制有問題?事件的徵結還是要回歸到居屋和私樓的關係。 樓價上升,買居屋的目的是圖利,解決居住問題只是短期目標。既然是中期投資,勝算甚高,高價買入亦是化算。但如何應付樓宇按揭供款?答案是合資格的申請人沒有能力。成本就要由有能力的人士資助;他們是不合資格的人士,但有可能是居屋實際業權的擁有者。親屬或朋友義助買樓的情況一向都有發生,而且是親情友情的體現。但如果機制被濫用,居屋流入炒家手中,情況就可能一發不可收拾。

其實居屋作為資助房屋,就要維持資助房屋的身份,不用補地價但只可轉售予需要資助的綠表白表人士,政府繼續持有折讓部份的權益。居屋業主可視樓按供款為儲蓄,又因樓價會隨物價升值,出售居屋可收回資金運用。沒有炒賣情況,居屋樓價就會穩定。再者,新居屋定價不需和私樓市價掛鈎,而是真正按照申請人的能力。在現時樓價脫彊的情形,居屋定價需比市價折讓至七成才可讓低收入人士置業,而政府持有的權益比例可提高。